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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) tiveram um respiro em fevereiro e o Ifix, referência da classe, encerrou o mês em alta de 3,34%, a primeira desde agosto do ano passado. Como em março até dia 14 subia 2,92%, o índice passou para o campo positivo, acumulando alta de 3,09% no ano, depois de terminar 2024 com queda de 5,89%, o terceiro pior desempenho anual da série histórica. No entanto, ainda é cedo para saber se já é um movimento de recuperação, diante das incertezas em relação à economia americana e da perspectiva de novas altas da Selic no Brasil. Para gestores e analistas, uma melhora duradoura deve mesmo ficar para 2026. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> O mercado estava tão negativo no início do ano que Ifix e Ibovespa, principal índice da bolsa brasileira, apresentaram forte descolamento e chegaram em janeiro a apresentar a maior diferença desde abril de 2022 (7,93%), quando o segmento ainda sofria os efeitos da pandemia, segundo levantamento de Guiherme de Luca, sócio e gestor na área de fundos imobiliários da JiveMauá, para o <strong>Valor</strong>. Ele explica que, na maior parte do tempo, os dois andam juntos, mas no primeiro mês do ano a bolsa subiu 4,86% e o Ifix caiu 3,07%. Já em fevereiro, a distância caiu, mas as direções continuaram opostas &#8211; com Ibovespa em queda de 2,64% e o Ifix, alta de 3,34% (diferença de 5,98%). Em março até o dia 14, sobe 5,01%. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> Segundo Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia imobiliária da JiveMauá, o descolamento aconteceu em janeiro e início de fevereiro porque os investidores institucionais e estrangeiros retornaram à <a class="" href="https://valor.globo.com/empresas/valor-empresas-360/b3?360&;interno_origem=multicontent">B3</a>, enquanto os FIIs &#8211; majoritariamente de pessoas físicas &#8211; ainda estavam sob o impacto da alta no retorno das NTN-Bs, títulos públicos indexados à inflação, a IPCA mais 7,9%. “O varejo local manteve o foco nas NTN-Bs, que já estavam altas e continuaram subindo. O dinheiro continuou saindo dos FIIs”, explica Bagnariolli. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> O gestor afirma que, quando há movimento de saída dos fundos imobiliários, a “porta” é mais estreita, o que potencializou o efeito e levou a esse descolamento. Na segunda quinzena de fevereiro e o início de março, a desaceleração da NTN-B a algo mais perto de 7,5% puxou a recuperação dos FIIs. “Mas, no contexto macroeconômico, a sinalização para o desempenho dos fundos imobiliários ainda é turva”, diz Danilo Barbosa, sócio e chefe da área de pesquisa do Clube FII. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> As cotações dos fundos ainda estão próximas às mínimas históricas. Dados de Barbosa mostram que a diferença entre o valor de mercado &#8211; ou seja, a cotação de negociação na <a class="" href="https://valor.globo.com/empresas/valor-empresas-360/b3?360&;interno_origem=multicontent">B3</a> &#8211; e o valor patrimonial dos FIIs (a soma do valor dos ativos na carteira do fundo) chega a cerca de 35%, caso dos fundos de escritórios. Depois vêm os de renda urbana (aluguel de grandes lojas, como supermercados e farmácias), com 28%, shoppings (24%), galpões logísticos e híbridos (15%), fundos de fundos (13%) e os de crédito, que se beneficiam da Selic em alta e têm o menor desconto da classe (9%). “Os fundos estão exageradamente descontados, com preços equivalentes aos de 2015 e 2016, sendo que agora os fundamentos estão bem diferentes da época”, afirma De Luca. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> Carolina Borges, chefe de análise da EQI Research, comenta que, com os juros elevados, a análise de curto prazo é desfavorável aos FIIs. “Diante do retorno da renda fixa e os fundos de crédito oferecendo prêmios acima do CDI, o investidor não vê vantagem nos FIIs”, diz ela. Amanhã, os analistas apostam que Selic suba a 14,25%. Conforme dados da área de pesquisa do Clube FII, os dividendos médios estão em 13,3% ao ano, no caso dos focados em crédito, e 10,3%, nos de logística, por exemplo. Borges pondera que, olhando à frente, os fundos imobiliários têm potencial de valorização tanto da cotação quanto de dividendos. </p>
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<p> <span> No contexto macroeconômico, a sinalização para o desempenho dos fundos imobiliários ainda é turva” </span> </p>
<p> <span> — Danilo Barbosa </span> </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> A executiva da EQI também destaca o exagero no descompasso entre o valor patrimonial e o de mercado. “O ‘dividend yield’ [taxa que leva em conta os proventos pagos e o valor de mercado da cota] está elevado justamente devido aos preços mais baixos das cotas. A visão de curto prazo está levando a essa assimetria entre mercado real e transações imobiliárias.&#8221; De acordo com Borges, o potencial já indica que compensa aumentar aos poucos a exposição na carteira, aproveitando os preços baixos, mas com visão de longo prazo. “Sabendo que é um mercado volátil e correlacionado com juros longos”, diz ela. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> Para ela, os fundos focados em renda urbana, shoppings e os híbridos, que conciliam crédito e empreendimentos reais, devem se recuperar primeiro. “Shoppings tiveram em 2024 ganho real de receita acima de 3% da inflação e no segmento logístico estamos na mínima histórica de vacância, abaixo de 9%”, diz Bagnariolli. Já para os de escritórios, também conhecidos como lajes corporativas, as perspectivas não são boas. “Não estaria entre os primeiros a retornar, porque temos desafio de vacância e alavancagem, com fundos arcando com dívidas atreladas ao CDI”, explica. </p>
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<p class=" content-text__container " data-track-category="Link no Texto" data-track-links=""> Otmar Schneider, analista de FIIs da Nord Investimentos, diz que, dos 160 fundos disponíveis hoje na <a class="" href="https://valor.globo.com/empresas/valor-empresas-360/b3?360&;interno_origem=multicontent">B3</a>, menos de dez têm grande alavancagem. “O ideal é que não haja alavancagem, mas tomar dinheiro é uma forma de o fundo aproveitar bons momentos de mercado com preços baixos sem conseguir fazer captação no mercado.” Ele espera recuperação somente a partir de 2026, caso os juros cheguem a 15% no fim do ano. </p>
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<br />Fonte: <a href="https://valor.globo.com/financas/noticia/2025/03/18/fundos-imobiliarios-tem-respiro-mas-retomada-deve-ser-em-2026.ghtml"> G1</a></p>